دکتر محمد‌مهدی بهکیش
افزایش قیمت زمین و ساختمان مردم را در سردرگمی‌شدید فرو برده و نگرانی جدی در محافل اقتصادی به وجود آورده است.


بسیاری از افراد جامعه به دلیل وام‌های سهل‌الوصول ارزان و حتی بنگاه‌های بزرگ و شرکت‌های سرمایه‌گذاری برای حفظ ارزش پول وارد بازاری شده‌‌اند که انتظارات تورمی‌به سرعت در آن شکل می‌گیرد و تورم بالای 20 درصد در فروردین ماه موید این موضوع است. می‌دانیم که افزایش قیمت‌ها در مسکن و زمین بسیار بیشتر بوده و پس از یک دوره کوتاه، اثر مخرب بر تولید خواهد‌گذاشت و در نهایت به افراد جامعه در دهک‌‌های پایین درآمدی بیش از دهک‌‌های بالا صدمه خواهد زد.
فارغ از مسائل سیاسی، باید دید چه اتفاقی افتاده است که به یکباره قیمت‌ها در بخش ساختمان به این سرعت افزایش یافت و نرخ تورم در جامعه را به بیشتر از 20درصد رساند. پاسخ از منظر علم اقتصاد روشن است.

 

زمانی که نقدینگی به شدت افزایش می‌یابد (40درصد ‌در سال گذشته) و امکان سرمایه‌گذاری در بخش‌‌های دیگر اقتصاد محدود یا مسدود می‌شود پول مردم و بنگاه‌ها به سوی آن بخشی سرازیر خواهد شد که اولا عرضه وجود دارد زیرا مالکیت زمین و ساختمان در دست مردم است و عرضه قابل کنترل نیست و ثانیا، در گذشته دراز مدت، تقریبا و همیشه، زمین و ساختمان، حداقل، ارزش واقعی پول را حفظ کرده است.


به علاوه کاهش دستوری نرخ بهره بانکی که بیشتر با هدف کاهش هزینه تولید صورت گرفته است، عملا رغبت به سپرده‌گذاری در بانک‌ها را کاهش داده و یا نرخ رشد آن را محدود کرده است. همزمان، تحت تأثیر شرایط نامساعد بازار سرمایه فعالیت در بازار بورس نیز رونق خود را از دست داده و در سال گذشته بازدهی آن بسیار کمتر از نرخ تورم بوده است. مهم‌تر آن که بخش صنعت فضای مناسبی برای جذب سرمایه نداشت و در نهایت بخش کشاورزی که همیشه مظلوم واقع شده، نمی‌توانست جذب‌کننده سرمایه باشد.


بنابراین مهم‌ترین کانال باقیمانده برای سرمایه‌گذاری، خرید زمین و ساختمان در داخل یا در خارج از کشور (دبی) شد. البته بخش تجارت در جامعه رونق خوبی داشت ولی می‌دانیم که همه افراد نمی‌توانند به وادی تجارت وارد شوند، زیرا که تخصص می‌خواهد و پول کلان ( البته برخی بنگاه‌‌های بزرگ صنعتی و حتی بانک‌ها برخلاف وظیفه اصلی خود به تجارت روی آورده‌اند).


در نتیجه بخش عمده‌ای از نقدینگی در دو سال اخیر به سوی بخش ساختمان سرازیر شد و قیمت‌ها را روزبه‌روز افزایش داد. برخی فکر می‌کنند که قیمت‌ها بالاخره به اوج خود رسیده، که ممکن است این چنین نباشد. زیرا قیمت‌ها در بخش ساختمان و البته زمین می‌تواند در طی سال جاری و آینده باز هم افزایش یابد، البته اگر سیاست‌‌های اقتصادی به مدار مناسب با شرایط کشور برنگردد.


سوال مکرر آن است که برای جلوگیری از افزایش سریع قیمت‌ها به خصوص در بخش مسکن چه باید کرد؟ مناسب است مثال زیبای فریدمن، استاد معروف اقتصاد را یادآور شویم که می‌گوید اقتصاد به مثابه بادکنکی است که اگر بخشی از این بادکنک را با ثابت نگه داشتن قیمت‌ها بفشاریم، بخش دیگر بادکنک متورم‌تر می‌شود. این مثال مصداق بسیار مناسب از اتفاقی است که در سال گذشته تجربه کردیم. زیرا نرخ بهره را به صورت دستوری پایین آوردیم، نرخ برخی از کالاها را نیز سعی کردیم پایین نگه داریم و در مقابل نقدینگی که همان بادی است که در بادکنک می‌دمیم را 40درصد افزایش دادیم. طبیعی است که بخش‌‌های دیگر اقتصاد (چون بادکنک) متورم‌تر می‌شود، زیرا تولید و عرضه به همان نسبت افزایش نیافت و بنابراین به دلیل مشخصه‌‌های بخش مسکن در ایران، سهم عمده‌ای از فشارهای تورمی ‌را جذب کرد.


سوال بعدی آن است که چه افرادی از این سیاست سود بردند و چه کسانی متضرر شدند؟


پاسخ باز هم ساده است. قیمت کالاهای عمده در سبد مصرف خانوار افزایش جدی داشت (مواد غذایی، مسکن) و طبیعی است که دهک‌‌های پایین جامعه بیش از دهک‌‌های بالا متضرر شدند. در مقابل موسسات مالی و بانک‌ها سود بیشتری نصیبشان شد، زیرا بانک‌ها به جای به کارگیری عقود مبادله‌ای بیشتر از عقود مشارکتی استفاده کردند که نرخ بهره در آن گم است و به راحتی می‌توان نرخ‌‌های بالا را به کار گرفت. ولی سودی که به سپرده‌‌های مردم پرداخت شد را بانک‌ها کاهش دادند. به عبارت دیگر هزینه نگهداری پول در بانک‌ها (به خصوص بانک‌‌های دولتی) پایین آمد، ولی متوسط سود دریافتی آنها از محل وام‌‌های پرداختی رو به افزایش‌گذاشت و یا حداقل کاهش نداشت. البته برخی بانک‌ها به دلایل غیر‌اقتصادی وام‌‌های ارزان گسترده در اختیار جامعه‌ گذاشتند و حتی در پاره‌ای از موارد و به راحتی حاضر شدند با قرض گرفتن از بانک مرکزی با نرخ‌‌های حدود 35درصد وام‌‌های 12درصدی بدهند که مقوله‌ای غیراقتصادی و خارج از بحث حاضر است. در این گونه عملیات هزینه تأمین منابع مالی برای بنگاه‌ها افزایش جدی داشت و اکثر بانک‌ها کاهش درآمد از مسیر اعطای وام‌‌های ارزان را با افزایش نرخ بهره یا عدم کاهش آن در وام‌‌های مشارکتی جبران کردند. به عبارت دیگر هزینه کاهش دستوری نرخ بهره را سپرده‌گذاران از یک طرف و سرمایه‌گذاران واقعی که معمولاً از عقود مشارکتی استفاده می‌کنند، از طرف دیگر، تحمل کردند که مفهوم آن کاهش انگیزه برای سپرده‌گذاری و افزایش هزینه سرمایه‌گذاری در اقتصاد می‌باشد.


اولین راه برای آرام کردن این اسب سرکش، یعنی تورم، کاهش نرخ رشد نقدینگی است که بانک مرکزی اقدامات مثبتی را شروع کرده است. ولی حجم نقدینگی در کشور ما به دلیل عطش دولت در هزینه کردن دلارهای نفتی همچنان در حال افزایش است. بنابراین برای ایجاد تعادل در بازار چاره‌ای جز افزایش عرضه کالا و خدمات نیست که اگر سیاست‌‌های اقتصادی نتواند طرف عرضه را به حرکت درآورد، طبیعی است که افزایش تقاضا (به دلیل تزریق نقدینگی و رکود در اکثر بخش‌‌های اقتصاد) منجر به افزایش بیشتر قیمت‌ها در بخش‌‌هایی چون مسکن خواهد شد. ولی این سوال مطرح می‌باشد که چرا در دو سال گذشته رشد تولیدات صنعتی کاهش داشته است (از حدود 14درصد به حدود 7درصد). در حالی که پرداخت وام ارزان به بنگاه‌‌های زودبازده، افزایش قابل توجهی داشت. بنابراین به سادگی می‌توان نتیجه گرفت که راه طی شده نادرست بوده است که اقتصاددانان درباره آن هشدار مکرر داده‌اند.


طبیعی است که تغییر سیاست‌ها در بستر شرایط حاکم در جامعه به سادگی امکان پذیر نیست، بنابراین برای خنثی کردن فشار تورمی‌ مجبوریم به کاهش جدی تعرفه‌ها متوسل شویم و واردات را به شدت افزایش دهیم که البته بخشی از فشار را کاهش می‌دهد، ولی این سیاست خود عاملی برای تضعیف صنعت نیمه‌جان کشور خواهد شد. لازم است یادآور شویم که ما همیشه از کاهش تعرفه‌‌های وارداتی، به منظور رقابتی کردن بازارها، دفاع کرده‌ایم ولی آن امر در صورتی به نفع اقتصاد ملی خواهد بود که مشکلات طرف عرضه (مانند قانون کار) نیز همزمان رفع شود و صنایعی که بدون توجه به مزیت‌ها در طی سالیان طولانی شکل گرفته‌اند، تصحیح ساختار شوند.


جذب نقدینگی جامعه و هدایت آن به سوی بانک‌ها راهکاری طبیعی در هر اقتصاد سالم است، ولی بانک‌ها نمی‌توانند پول مردم را به درستی یا در حد مطلوب جذب کنند، زیرا نرخ سودی که می‌پردازند از یک طرف با سود انتظاری در بخش‌‌های دیگر اقتصاد، چون بخش ساختمان، قابل رقابت نیست، و از طرف دیگر بانک‌ها نمی‌توانند کاهش ارزش پول مردم به دلیل تورم را جبران کنند. چه کسی حاضر است پول خود را برای دریافت سودی معادل 7 تا 8 درصد در بانک‌‌های دولتی یا حتی 12درصد در بانک‌‌های خصوصی سپرده نماید، در حالی که نرخ رسمی‌تورم به بیش از 20 درصد رسیده است، البته مگر در مواردی که آن فرد بخواهد ذخیره احتیاطی داشته یا ریسک پذیری او بسیار پایین باشد. باید هوشیار باشیم که کاهش دستوری نرخ بهره (یا سود)، فراتر از آنچه در سال 1386 اتفاق افتاد، زنگ خطر دیگری را به صدا درمی‌آورد و فشار بیشتر تقاضا در بخش مسکن را به همراه خواهد آورد.
افزایش قیمت زمین و ساختمان را می‌توان از طریق کسب مالیات و … تا حدی مهار کرد یا با اعمال سیاست‌‌های بازدارنده، انتظارات تورمی‌در آن بخش را کاهش داد، ولی می‌دانیم که پول راه دیگری برای حفظ ارزش و سودآوری پیدا خواهد کرد که اگر راه مناسب نداشته باشد به سوی بازارهای غیررسمی‌سرازیر خواهد شد و بخش‌‌های حقیقی اقتصاد را با رکود بیشتر مواجه می‌سازد. این امر بسیار نگران کننده است، زیرا چنین سیاستی می‌تواند فعالیت‌‌های اقتصادی را به زیر پوست اقتصاد منتقل نماید که اداره آن از دست دولت خارج است.


باید توجه داشته باشیم که از سال آینده تولید بخشی از محصولات کشاورزی غیر اقتصادی خواهد شد، زیرا افزایش قیمت زمین در سال 1386، هزینه تمام شده بسیاری از تولیدات کشاورزی در سال 1387 را افزایش خواهد داد و بنابراین از هم‌اکنون باید منتظر کاهش عرضه تولیدات کشاورزی و در نتیجه افزایش قیمت آنها به دلیل افزایش قیمت نهاده‌ها از یک طرف و کاهش عرضه از طرف دیگر باشیم، البته مشکل کم آبی پدیده نامساعد دیگری است که به مشکلات بالا افزوده می‌شود و خود عاملی برای افزایش بیشتر قیمت‌ها خواهد شد.


اقتصاد علمی ‌است که در سطحی گسترده در بزرگ‌ترین دانشگاه‌‌های جهان تدریس می‌شود و چند صد سال سابقه تعلیم و تعلم و سیاستگذاری دارد. اختراع دوباره چرخ تمرین خوبی است ولی مقرون به صرفه نیست. عقل حکم می‌کند که اختراع دوباره چرخ را به آزمایشگاه‌ها منتقل نماییم و رشد و توسعه جامعه را در گرو آزمون و خطای تئوری‌‌های فراموش شده قرار ندهیم.

منبع: دنیای اقتصاد (
+)